Qual é a parcela do financiamento imobiliário?
Informe o valor do imóvel, a entrada e o prazo, e veja a parcela na hora: SAC ou PRICE. Grátis, sem cadastro.
20.0% do valor do imóvel · saldo financiado R$ 400.000
Usando taxa padrão de 13,4% ao ano. Informe a taxa do seu contrato em “Ajustes avançados” para o cálculo certo.
PARCELA DO 1º MÊS
R$ 5.744,44/mês
Última parcela: R$ 1.123,98 (cai a cada mês)
A parcela é o valor que você paga de fato: fixa em reais, mês a mês. Com o tempo, ela pesa menos no seu orçamento, porque salários e preços sobem.
Taxa efetiva estimada: 13,9% ao ano. Inclui juros e TR. O CET real do contrato inclui seguros e tarifas.
Financiado
R$ 400.000
Total de juros
R$ 836.317
valor nominal (soma de cada parcela, sem desconto de inflação)
R$ 193.505
em poder de compra de hojeiTaxa
13,9% ao ano
Prazo
30 anos (360 meses)
= R$ 400.000 financiado + R$ 836.317 em juros
Como a parcela muda ao longo do tempo
No SAC, a parcela começa maior e cai todo mês conforme o saldo devedor diminui. A tabela abaixo mostra marcos ao longo do financiamento.
| Mês | Parcela | Amortização | Juros |
|---|---|---|---|
| 1 | R$ 5.744,44 | R$ 1.111,11 | R$ 4.633,33 |
| 12 | R$ 5.602,87 | R$ 1.111,11 | R$ 4.491,76 |
| 24 | R$ 5.448,43 | R$ 1.111,11 | R$ 4.337,31 |
| 60 | R$ 4.985,09 | R$ 1.111,11 | R$ 3.873,98 |
| 120 | R$ 4.212,87 | R$ 1.111,11 | R$ 3.101,76 |
| 180 | R$ 3.440,65 | R$ 1.111,11 | R$ 2.329,54 |
| 240 | R$ 2.668,43 | R$ 1.111,11 | R$ 1.557,31 |
| 300 | R$ 1.896,20 | R$ 1.111,11 | R$ 785,09 |
| 360 (último) | R$ 1.123,98 | R$ 1.111,11 | R$ 12,87 |
Os números por dentro
A parcela tem dois pedaços: amortização (a fatia do saldo que você está quitando) e juros (cobrados sobre o saldo devedor restante).
SAC: a amortização é sempre a mesma (R$ 1.111,11/mês). Como o saldo devedor cai, os juros caem junto e a parcela diminui todo mês.
Parcela do mês n = amortização constante + juros sobre o saldo restante.
A taxa usada no cálculo é proporcional: 13,9% ao ano equivale a 1,16% ao mês.
O que o banco não mostra na parcela
A parcela calculada aqui cobre juros e amortização. O custo real do financiamento inclui itens que o simulador não modela:
- Seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente): obrigatório no SFH. Calculado sobre o saldo devedor. Varia por banco, idade e prazo.
- Seguro DFI (Danos Físicos ao Imóvel): obrigatório. Cobre incêndio, desabamento e riscos estruturais.
- Tarifas bancárias: avaliação do imóvel, registro em cartório, taxas de contrato.
- ITBI: imposto sobre transmissão de bens imóveis. Geralmente 2%–3% do valor venal, varia por município.
- Escritura e registro: custos cartorários que variam por estado e valor do imóvel.
Por isso o CET (Custo Efetivo Total) do seu contrato será maior do que a taxa estimada aqui. Peça ao banco a simulação com o CET incluído antes de assinar.
Simulação educacional. A maioria dos bancos exige pelo menos 20% de entrada (limite de LTV estabelecido pela Resolução CMN 4.676/2018 para o SBPE). O valor real da parcela depende das condições do seu contrato, da TR vigente na data e dos seguros obrigatórios (seguro de morte/invalidez e danos ao imóvel). Consulte o banco para uma proposta formal.
Perguntas frequentes
- No SAC (Sistema de Amortização Constante), você paga a mesma fatia do saldo devedor todo mês, então os juros caem e a parcela diminui com o tempo. No PRICE, a parcela é fixa do começo ao fim, mas você paga mais juros no total porque o saldo devedor demora mais para cair. A calculadora mostra quanto fica em cada um para o seu caso.
- A parcela tem dois pedaços: amortização (a fatia do saldo que você está quitando) e juros (cobrados sobre o saldo devedor do mês). No SAC, a amortização é constante e os juros caem. No PRICE, a fórmula PMT equilibra os dois para manter a parcela fixa. A calculadora usa a taxa nominal ao mês, proporcional ao ano, como determina a Resolução CMN 3.916/2010 para crédito imobiliário.
- A TR (Taxa Referencial) é um índice criado pelo Banco Central que costuma ser usada nos financiamentos da Caixa Econômica Federal pelo SBPE. Ela é somada à taxa de juros contratada, encarecendo o custo final. A TR varia mês a mês, hoje está por volta de 2,02% ao ano (acumulado 12 meses, BCB). O simulador usa 0,5% como padrão; ajuste na seção avançada para refletir a TR atual do seu contrato.
- Depende do seu fluxo de caixa. O SAC começa com parcelas maiores, mas você paga menos juros no total. O PRICE começa com parcelas menores (mais fácil de encaixar no orçamento), mas o custo total é maior. Se você tem renda para suportar as primeiras parcelas maiores do SAC, normalmente vale mais a pena: o total de juros pode ser significativamente menor em financiamentos longos.
- O simulador usa 13,4% ao ano como padrão, a taxa média de mercado do Banco Central para financiamento imobiliário PF (SFH) em 2026. Não é o CET (Custo Efetivo Total), que soma seguros e tarifas por cima dos juros. A taxa real do seu financiamento vai depender do seu perfil, do banco e da modalidade (SBPE, FGTS, Minha Casa Minha Vida). Consulte o banco para uma proposta formal com as condições do seu contrato.
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