Comprar ou alugar o imóvel?
Em quantos anos comprar passa a valer mais que alugar e investir a diferença. Com financiamento, IPTU e imposto — sem precisar de planilha.
COMPRA VS ALUGUEL
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Alugar+investir vence no horizonte de 20 anos
Se o imóvel valorizar:
Baixa: não vence em 20 anos · Histórica: não vence em 20 anos · Alta: 5 anos
A valorização do imóvel é a maior incerteza — toque nos cenários para ver o impacto.
Com valorização histórica (7,5%/ano), comprar não supera alugar+investir dentro de 20 anos. Isso não é um defeito da compra — é o reflexo de juros altos.
Além dos números: segurança de posse, liberdade para reformar e proteção contra despejo são reais — a conta não captura tudo.
Assumindo financiamento a 12,0% ao ano · investimento a 9,0% ao ano · análise em 20 anos
Rendimento estimado a 9%/ano (média histórica) — a Selic hoje é 14,5%, mas tende a cair. Simule com a Selic atual nos ajustes avançados.
Patrimônio ao longo do tempo
Verde = comprar (patrimônio líquido após venda e impostos) · Âmbar = alugar+investir
Quem aluga investe a diferença — por isso pode acumular mais no início.
O que acontece no 1° mês
| Comprador | Quem aluga | |
|---|---|---|
| Parcela SAC | −R$ 5.111 | — |
| IPTU + manutenção | −R$ 521 | — |
| Condomínio | −R$ 600 | — |
| Aluguel | — | −R$ 2.500 |
| Custo total | R$ 6.232 | R$ 2.500 |
| Diferença investida por quem aluga | +R$ 3.732 |
Após 20 anos — cenário Histórica (7,5%/ano)
- Valor do imóvel
- R$ 2.123.926
- Saldo devedor restante
- −R$ 133.333
- Comissão do corretor na venda (5%)
- −R$ 106.196
- Imposto sobre o lucro da vendai
- −R$ 96.968,04
- Patrimônio líquido — Comprador
- R$ 1.764.928
- Patrimônio líquido — Quem aluga
- R$ 2.200.572
- Juros totais pagos no financiamento
- R$ 641.333
O que mais pesa nesta conta
Taxa de juros: parcela 1 = R$ 5.111/mês, sendo R$ 5.000 só de juros. Com 12,0% a.a., você paga R$ 641.333 em juros em 30 anos — 160% do principal financiado.
Valorização:a premissa mais incerta. Mudar de 4% para 12%/ano pode mudar o break-even de >30 anos para menos de 10 anos.
Retorno dos investimentos: com Selic alta, o dinheiro investido rende muito. Cada ponto percentual a mais aqui favorece quem aluga.
Além dos números
Fatores que a planilha não captura:
- Segurança de posse: sem risco de despejo, renovação ou aumento brusco
- Liberdade para reformar: reformar, pintar, adaptar para sua vida
- Inflação do aluguel: aluguel sobe com o mercado; prestação SAC cai em termos reais
- Horizonte de vida: depois de quitado, custo mensal cai drasticamente
- Herança e patrimônio: imóvel pode ser transmitido a herdeiros com menos fricção
A decisão de comprar ou alugar não é só financeira — é de estilo de vida, família e planejamento. Esta ferramenta mostra a matemática; a decisão é sua.
Ferramenta educacional — os números ajudam a comparar cenários, mas não substituem análise personalizada. Financiamento pelo sistema SAC. Imposto sobre o lucro da venda calculado com fator de redução por tempo de posse (Lei 11.196/2005); comissão do corretor e custos de aquisição (ITBI, cartório) deduzidos da base tributável (IN RFB 84/2001; Lei 7.713/88). Isenção para único imóvel ≤ R$ 440 mil (Lei 9.250/1995 art. 23). ETF Global: estimativa de retorno após câmbio, imposto e taxas — renda variável sem garantia. Valorização futura é premissa — desempenho passado não garante resultados futuros. Não inclui benfeitorias, seguro obrigatório ou tarifas bancárias. Consulte um especialista antes de tomar decisões.
Perguntas frequentes
- Depende do tempo que você vai morar no imóvel e do quanto seu dinheiro rende investido. A calculadora mostra em quantos anos comprar passa a compensar frente a alugar e investir a diferença.
- Não necessariamente. Se você investir a diferença entre o aluguel e a parcela do financiamento, pode terminar com mais patrimônio do que comprando — especialmente em prazos curtos.
- Sim. A calculadora inclui IPTU, condomínio, manutenção, corretagem na venda e o imposto sobre o ganho de capital do imóvel.