Comprar ou alugar o imóvel?
Em quantos anos comprar passa a valer mais que alugar e investir a diferença. Com financiamento, IPTU e imposto incluídos.
Já é dono e pensando em vender? →
ALUGUEL COMPENSA MAIS
Alugar compensa mais
nos 20 anos analisados
Se o imóvel valorizar:
Baixa: não vence em 20 anos · Histórica: não vence em 20 anos · Alta: não vence em 20 anos
Com valorização acompanha a inflação (0%/ano real), o patrimônio de quem aluga e investe fica maior em qualquer ponto dentro de 20 anos.
Assumindo financiamento a 13,4% ao ano · investimento a 8,5% ao ano · análise em 20 anos
Patrimônio ao longo do tempo
A linha verde mostra o patrimônio de quem compra (valor do imóvel menos dívida e impostos na venda). A linha âmbar mostra o de quem aluga e investe a diferença.
Quem aluga investe a diferença: por isso pode acumular mais no início.
O que acontece no 1° mês
| Comprador | Quem aluga | |
|---|---|---|
| Parcela SAC | −R$ 5.578 | — |
| IPTU + manutenção | −R$ 458 | — |
| Condomínio | −R$ 600 | — |
| Aluguel | — | −R$ 2.500 |
| Custo total | −R$ 6.636 | −R$ 2.500 |
| Diferença investida por quem aluga | +R$ 4.136 |
Após 20 anos, cenário Histórica (0%/ano real)
- Valor do imóvel
- R$ 1.326.649
- Saldo devedor restante
- −R$ 133.333
- Comissão do corretor na venda (5%)
- −R$ 66.332
- Imposto sobre o lucro da vendai
- −R$ 47.848,59
- Patrimônio líquido: Comprador
- R$ 398.234
em poder de compra de hojei - Patrimônio líquido: Quem aluga
- R$ 724.958
em poder de compra de hojei - Juros totais pagos no financiamento
- R$ 716.156
Taxa de juros: parcela 1 = R$ 5.578/mês, sendo R$ 5.583 só de juros. Com 13,4% ao ano, você paga R$ 716.156 em juros durante os 20 anos analisados: 179% do principal financiado.
Valorização: a premissa mais incerta. Ponto de equilíbrio por cenário: Baixa (−1,5%/ano real): não vence em 20 anos; Alta (+1,5%/ano real): não vence em 20 anos.
Retorno dos investimentos: com Selic alta, o dinheiro investido rende muito. Cada ponto percentual a mais aqui favorece quem aluga.
Esta conta não captura tudo. i
Fatores que a planilha não captura:
- Segurança de posse: sem risco de despejo, renovação ou aumento brusco
- Liberdade para reformar: reformar, pintar, adaptar para sua vida
- Inflação do aluguel: aluguel sobe com o mercado; prestação SAC cai em termos reais
- Horizonte de vida: depois de quitado, custo mensal cai drasticamente
- Herança e patrimônio: imóvel pode ser transmitido a herdeiros com menos fricção
A decisão de comprar ou alugar não é só financeira: é de estilo de vida, família e planejamento. Esta ferramenta mostra a matemática; a decisão é sua.
Ferramenta educacional: os números ajudam a comparar cenários, mas não substituem análise personalizada. Financiamento pelo sistema SAC. Imposto sobre o lucro da venda calculado com fator de redução por tempo de posse (Lei 11.196/2005); comissão do corretor e custos de aquisição (ITBI, cartório) deduzidos da base tributável (IN RFB 84/2001; Lei 7.713/88). Isenção para único imóvel ≤ R$ 440 mil (Lei 9.250/1995 art. 23). ETF Global: estimativa de retorno após câmbio, imposto e taxas, renda variável sem garantia. Valorização futura é premissa: desempenho passado não garante resultados futuros. Não inclui benfeitorias, seguro obrigatório ou tarifas bancárias. Consulte um especialista antes de tomar decisões.
Perguntas frequentes
- Depende do tempo que você vai morar no imóvel e do quanto seu dinheiro rende investido. A calculadora mostra em quantos anos comprar passa a compensar frente a alugar e investir a diferença.
- Não necessariamente. Se você investir a diferença entre o aluguel e a parcela do financiamento, pode terminar com mais patrimônio do que comprando, especialmente em prazos curtos.
- Sim. A calculadora inclui IPTU, condomínio, manutenção, corretagem na venda e o imposto sobre o ganho de capital do imóvel.
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