Comprar ou alugar? O que a conta esquece antes de você decidir

O que a conta de comprar ou alugar costuma esquecer

A maioria das comparações que circulam por aí resume tudo a uma conta de padaria: o valor da parcela do financiamento é maior ou menor que o valor do aluguel? Se a parcela for menor ou parecida, a conclusão costuma ser "compensa comprar". Essa conta ignora pelo menos quatro coisas.

A primeira é que comprar um imóvel custa mais do que o preço anunciado: entrada, ITBI, cartório, e depois disso, uma conta mensal de manutenção, IPTU e condomínio que o aluguel também tem, só que embutida no valor pago ao proprietário.

A segunda é que alugar libera um dinheiro (a entrada que você não deu) que pode ser investido, e isso tem um nome técnico: custo de oportunidade. Comparar aluguel com financiamento sem considerar o que esse capital renderia em outro lugar é comparar duas contas incompletas.

A terceira é o tempo. Comprar um imóvel e vender em dois anos é uma conta muito diferente de comprar e ficar vinte anos. Os custos de transação (ITBI, cartório, corretagem) se diluem com o tempo, mas só se você realmente ficar tempo suficiente para diluí-los.

A quarta, e a que mais gente esquece, é o imposto na venda. Quando o imóvel é vendido, pode haver Imposto de Renda sobre o ganho de capital, e as regras de isenção têm requisitos específicos que a maioria das pessoas não conhece.

Este guia trata dessas quatro variáveis uma a uma. No fim, tem uma calculadora que junta tudo isso no seu caso específico.

O custo real de comprar: além do preço do imóvel

Quando alguém diz "esse imóvel custa R$ 600 mil", esse número é só o ponto de partida. Antes de você ter as chaves na mão, entram outros custos.

Entrada e financiamento

A parte que você não financia sai do seu bolso (ou de outro investimento que você resgata) no dia da compra. O restante é financiado, e o sistema de amortização escolhido muda o formato da dívida ao longo do tempo: no SAC (Sistema de Amortização Constante), a parcela começa mais alta e cai mês a mês; no PRICE, a parcela é fixa do início ao fim, mas o juro pesa mais no começo. Nenhum dos dois é "melhor" de forma universal, o resultado depende do seu horizonte e do que você faria com a diferença de caixa.

Esses dois custos de entrada (ITBI e cartório) não voltam para o seu bolso enquanto você mora no imóvel, mas eles não desaparecem: guardados o recibo do cartório e a guia de ITBI paga, eles entram no cálculo do imposto quando você vender o imóvel no futuro, reduzindo o ganho de capital tributável naquele momento. Isso é tratado em detalhe na seção sobre imposto na venda mais abaixo.

O custo real de alugar: aluguel, reajuste e o dinheiro que sobra

Alugar parece mais simples: você paga um valor por mês e ponto final. Mas duas coisas merecem atenção.

Reajuste

O aluguel costuma ser reajustado anualmente por um índice de inflação (o mais comum no mercado é o IGP-M, embora existam contratos com IPCA ou outros índices). Isso significa que o valor que você paga hoje não é o valor que você vai pagar daqui a cinco anos, mesmo sem trocar de imóvel.

O dinheiro que sobra

Este é o ponto que mais separa uma conta bem feita de uma conta apressada. Se você não usa seu dinheiro para dar entrada num imóvel, esse dinheiro não fica parado, ele pode ser investido. É o chamado custo de oportunidade: o retorno que esse capital teria gerado em outro lugar enquanto você aluga. Uma comparação honesta entre comprar e alugar precisa colocar esse retorno hipotético na balança, não só o valor do aluguel em si. É exatamente esse cálculo que a calculadora do Bate a Conta faz: ela projeta o que sobraria investido no cenário de quem aluga, contra o patrimônio líquido de quem compra, mês a mês.

Quanto custa manter o imóvel depois de comprado

Comprar não é o fim dos custos, é o início de uma conta mensal que quem aluga não tem (ou tem embutida no valor pago ao proprietário, dependendo do contrato).

• IPTU. Imposto municipal cobrado anualmente sobre o valor do imóvel, com alíquota que varia por cidade. Referência de cálculo da calculadora: 0,7% ao ano sobre o valor do imóvel, valor editável.
• Condomínio. Se o imóvel for em condomínio, essa taxa mensal cobre manutenção de áreas comuns, segurança, e costuma subir com o tempo. É um valor fixo em reais, não percentual, e varia enormemente por imóvel.
• Manutenção. Reparos, pintura, troca de equipamentos. Referência de cálculo da calculadora: 0,40% ao ano sobre o valor do imóvel, valor editável.

Esses três custos têm uma característica em comum: eles existem mesmo que você não tenha financiamento nenhum, ou seja, mesmo que você tenha comprado o imóvel à vista. Quem aluga não paga IPTU nem manutenção estrutural (via de regra, isso é responsabilidade do proprietário), mas paga um aluguel que embute o custo do proprietário ter esse imóvel disponível, incluindo o retorno que ele espera do capital investido.

O breakeven: em quantos anos comprar compensa

A pergunta mais comum é: "em quantos anos comprar compensa mais do que alugar?" A resposta honesta é que não existe um número universal, o resultado depende de pelo menos seis fatores que mudam de pessoa para pessoa: o preço do imóvel, a taxa de financiamento, o valor do aluguel equivalente, o retorno que você conseguiria com o dinheiro não usado na entrada, o sistema de amortização escolhido (SAC ou PRICE) e quanto tempo você pretende ficar.

A calculadora do Bate a Conta simula, mês a mês, o patrimônio líquido de quem compra (valor do imóvel menos saldo devedor menos custo de venda menos imposto estimado na venda) contra o patrimônio de quem aluga e investe a diferença. O ponto em que as duas linhas se cruzam é o breakeven: antes dele, alugar e investir teria deixado mais dinheiro no bolso; depois dele, comprar teria valido mais a pena.

Um detalhe que a conta simplificada ignora: quanto mais tempo você fica com o imóvel, a lei permite reduzir a base sobre a qual o Imposto de Renda incide na venda (um redutor que cresce com o tempo de posse). Isso significa que o breakeven não é uma linha reta, ele também depende de quando, no tempo, a venda hipotética acontece. A calculadora já incorpora esse efeito na simulação.

Por padrão, a calculadora projeta num horizonte de 20 anos, mas esse prazo é ajustável, porque o breakeven de quem pretende morar 3 anos é uma conta completamente diferente do breakeven de quem pretende morar 20.

Imposto na hora de vender: o que pode reduzir sua conta

Esta é a parte que mais gente deixa de fora da conta, e é onde mais aparece informação incompleta ou errada por aí. Veja o que vale hoje.

A regra geral, quando não há isenção, é 15% sobre o ganho de capital, para a grande maioria dos imóveis residenciais (a lei prevê alíquotas mais altas, de até 22,5%, mas só acima de R$ 5 milhões de ganho, um patamar que não é a realidade da maioria de quem está comparando comprar com alugar).

O ganho de capital tributável é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição, e é aqui que o ITBI e o cartório da compra (tratados na seção acima) voltam a fazer diferença: eles integram esse custo de aquisição, o que reduz o ganho tributável na venda. Guardar a guia de ITBI paga e o recibo do cartório é o que permite usar esse abatimento; sem os comprovantes a Receita pode não reconhecer.

Existe uma isenção total para quem vende o único imóvel que possui, desde que três condições sejam cumpridas ao mesmo tempo:

1. o valor da venda seja de até R$ 440.000;
2. seja de fato o único imóvel em seu nome no momento da venda (a lei não exige que seja residencial, vale para qualquer tipo de imóvel);
3. você não tenha vendido nenhum outro imóvel nos 5 anos anteriores a essa venda.

Se os três requisitos forem atendidos, o imposto sobre o ganho dessa venda é zero. Por ser uma condição específica (que nem todo mundo atende) e conservadora por natureza, a calculadora do Bate a Conta não assume essa isenção por padrão, ela precisa ser marcada explicitamente pelo usuário.

Existe também uma isenção para quem reinveste o dinheiro da venda em outro imóvel residencial dentro de 180 dias, prevista em lei, proporcional ao valor reinvestido e utilizável apenas uma vez a cada cinco anos (essa é uma regra de cinco anos diferente da regra de cinco anos da isenção do único imóvel, as duas não se somam nem se confundem, são exigências separadas). Essa isenção, no entanto, não é modelada pela calculadora: a ferramenta assume que você vende o imóvel e não recompra outro em seguida (o que os agentes chamam de "venda terminal"). Se o seu plano é vender um imóvel para comprar outro maior, considere essa isenção separadamente com um contador, o número que a calculadora mostra para o cenário de venda não reflete esse reinvestimento.

Fonte: IN SRF 84/2001 art. 17; Solução de Consulta COSIT 60/2014 (custo de aquisição); Lei 9.250/1995 art. 23 e IN RFB 1.500/2014 art. 10 (isenção único imóvel até R$ 440.000); Lei 11.196/2005 art. 39 (isenção por reinvestimento em 180 dias); Lei 8.981/1995 art. 21, com redação da Lei 13.259/2016 (alíquotas do ganho de capital).

O erro mais comum ao comparar comprar com alugar

É a conta que mais engana: comparar o valor da parcela do financiamento com o valor do aluguel, como se fossem a única variável que importa. Essa comparação deixa de fora a entrada, o ITBI, o cartório, o IPTU, a manutenção, o que o dinheiro da entrada renderia se fosse investido, e o imposto que pode aparecer (ou não) quando o imóvel for vendido.

A comparação correta soma tudo: o custo total de comprar (entrada, financiamento, custos de transação, manutenção ao longo do tempo, imposto estimado na venda) contra o custo total de alugar (aluguel mais reajuste) somado ao que sobraria investido se você não tivesse comprado. Só quando as duas contas são feitas por completo, e no seu horizonte de tempo específico, é que a comparação faz sentido.

Perguntas frequentes